Acheter une passoire thermique : opportunité, risques et rentabilité

Vous hésitez à acheter un logement classé F ou G au DPE ? Considéré comme une passoire thermique, ce type de bien subit une décote sur le marché immobilier en France. C’est l’occasion, pour les moins frileux, de faire un investissement rentable ou de dénicher la perle rare à prix réduit ! Mais quels sont les risques si vous achetez une passoire thermique ? Comment savoir si votre projet est rentable ? Quelles sont les aides pour soutenir la rénovation de ce bien ?

En résumé :

✓ Vous pouvez acheter une passoire thermique (bien classé F ou G au DPE). C’est l’opportunité de négocier le prix du bien, tout en étudiant l’audit énergétique fourni par le vendeur pour planifier les travaux.

✓ Il y a des avantages (forte marge de négociation, plus-value verte), mais aussi des risques de dépasser le budget prévu et de faire face aux exigences des banques sur le chiffrage du devis et l’obtention du prêt.

✓ C’est une opération qui peut être vraiment rentable, en chiffrant bien vos travaux de rénovation globale et en obtenant un maximum d’aides financières.

✓ Vous profitez d’un prix décoté de 5 à 20 % en moyenne, et vous pouvez cumuler les aides comme MaPrimeRénov', la Prime Énergie, la TVA à 5,5 % et l'éco-PTZ.

Simulez les travaux à réaliser et le montant de vos aides pour la rénovation d’une passoire thermique !

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement dont la performance énergétique est très basse. Il est gourmand en énergie, ce qui entraîne des factures d'électricité et/ou de gaz élevées, et apporte un confort thermique très limité aux occupants (sensation de froid ou de courants d’air et bouilloire thermique en été).

Du point de vue réglementaire, la classification d’une habitation est évaluée par le DPE (diagnostic de performance énergétique) ou par un audit énergétique. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il attribue une étiquette (de A à G).

Un logement est officiellement considéré comme une passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au DPE :

En France, cela représente plusieurs millions de résidences principales. Face à la hausse des coûts de l'énergie et à la transition écologique du parc immobilier français, leur rénovation est devenue une priorité.

Peut-on acheter une passoire thermique ?

Il est possible d’acheter une passoire thermique, aucune loi ne l’interdit. Cependant, c’est un choix qui implique de connaître les contraintes légales qui concernent ces biens, surtout si vous avez pour projet de faire un investissement locatif.

La loi Climat et Résilience a mis en place des mesures progressives qui impactent les propriétaires bailleurs :

Autrement dit, si vous achetez une passoire thermique dans le but de la louer, il est indispensable de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir mettre ce bien en location.

De plus, pour que l’acheteur dispose des informations essentielles, la réglementation impose au vendeur la réalisation d’un audit énergétique obligatoire lors de la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G.

Comparé au DPE, l’audit énergétique apporte plus de détails sur les performances du bâtiment, propose au moins 2 scénarios de travaux, estime le coût du chantier et évalue les économies d'énergie réalisables. Il liste aussi les aides financières disponibles pour financer la rénovation.

Ce bilan énergétique est indispensable pour l’acheteur d’une passoire thermique afin de pouvoir chiffrer les travaux à prévoir. Il peut aussi l’utiliser comme levier de négociation pour réviser le prix d’achat.

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Acheter une passoire thermique classée F ou G est une opération qui présente des opportunités financières, mais qui comporte également des risques à anticiper avant de signer.

Les opportunités

Le principal atout dans un projet d'achat de passoire thermique réside dans sa marge de négociation. La pression réglementaire pousse de nombreux propriétaires à vendre rapidement, ce qui permet d'obtenir une décote sur le prix d'achat.

Cet écart de prix permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Le résultat ? Un logement remis à neuf, économe en énergie et bénéficiant d'une valeur verte à la revente.

Les risques

En contrepartie, les pièges sont réels. Le premier risque concerne le dépassement de budget : mal chiffrer les travaux ou découvrir des contraintes techniques en cours de chantier peut vite alourdir la facture !

Le bien reste souvent inhabitable ou impossible à louer pendant la durée des travaux. Sans oublier le volet financier qui demande une préparation rigoureuse : les banques exigent désormais d'intégrer des devis de travaux précis dans le plan de financement avant d'accorder un prêt pour ce type de bien.

Voici un tableau qui résume les avantages et les inconvénients de l’achat d’une passoire thermique :

Est-ce qu'acheter une passoire thermique est un investissement rentable ?

Investir dans une passoire thermique peut s’avérer très rentable, à condition de bien anticiper cette opération.

En 2026, les biens classés F ou G subissent une décote à l’achat entre 5 et 20 %, en moyenne, selon les régions.

Ce prix revu à la baisse permet de dégager une enveloppe travaux pour effectuer une rénovation performante. Vous bénéficiez alors d’un double effet levier :

• un rendement locatif sécurisé et optimisé : le bien réévalué en classe B ou classe C n’est plus concerné par les interdictions de location et ses charges ont baissé considérablement, ce qui permet au propriétaire de proposer un loyer dans la fourchette haute du marché ;
   

• une plus-value à la revente : un logement économe, entièrement rénové et aux normes, se vend plus cher et plus rapidement qu’un bien dans son état d’origine et avec un mauvais DPE, c’est ce qu’on appelle la « valeur verte ».

Un projet de ce type devient rentable lorsque l'économie réalisée sur le prix d’achat, plus les aides financières obtenues, couvrent la plus grande part du budget travaux.

Chantier de rénovation globale dans la Loire (42)

Contexte : en 2026, l'audit énergétique réalisé chez notre client dans la Loire révèle que sa maison de 125 m², construite en 1995, est classée E sur l’échelle du DPE. Ce foyer, composé d’un adulte et de deux enfants aux revenus très modestes, fait face à une facture énergétique annuelle de 3 270 €, principalement due à l'utilisation du gaz. 

Souhaitant réduire leurs dépenses et améliorer leur confort thermique, ils ont décidé d’engager une rénovation globale. Nous les avons accompagnés dans ce projet, et voici ce qu’il s’est passé.

Projection des économies réalisées 

Exemple basé sur un cas réel de travaux réalisés par Effy. Les économies sont une projection non contractuelle, dont le calcul est basé sur des moyennes observées pour des logements et installations équivalents.

Comment bien évaluer la rentabilité de votre projet ?

Vous avez peur de vous tromper en achetant une passoire thermique ? Mieux vaut suivre cette méthode avant de faire une offre d’achat, surtout si vous avez un projet locatif.

Pour anticiper la rentabilité de votre location, vous devez calculer :

D’autres facteurs doivent être considérés, que ce soit pour une résidence principale ou en vue d’une location :

• les recommandations de l’audit énergétique : fiez-vous au chiffrage des scénarios de travaux présentés dans l’audit ;
   

• le montant de votre reste à charge : faites estimer la prise en charge des travaux par les aides de l'État avant de signer le compromis pour connaître votre besoin en financement réel ;
   

• le montage du prêt immobilier : intégrez l’enveloppe travaux dans votre emprunt global, sachant que les banques accordent plus facilement le financement avec un éco-PTZ pour couvrir le reste à charge ;
   

• l’impact fiscal (déficit foncier) : si vous louez le bien au régime réel, la part des travaux restant à votre charge est déductible de vos revenus fonciers, ce qui réduit vos impôts.

En moyenne, le prix au m² d’une passoire thermique (F ou G au DPE) subit une décote entre 5 et 20 % par rapport aux logements similaires mieux classés (DPE D ou C). Cette décote varie selon le marché immobilier local :

• dans les zones tendues (Paris, Lyon, grandes métropoles) : la demande est si forte que la décote est limitée (plutôt entre 3 et 8 %) ;
   

• dans les zones détendues ou rurales : l’impact du DPE est maximal et la décote peut atteindre 15 à 25 %, car le coût des travaux peut vite grimper.

💡 L’astuce : pour l’acheteur d’une passoire thermique, cette décote est essentielle pour absorber une partie du coût du chantier de rénovation globale.

La rénovation d’une passoire énergétique est soutenue par l'État au moyen de dispositifs financiers, comme MaPrimeRénov', la Prime Énergie, la TVA à taux réduit ou encore l'éco-prêt à taux zéro.

En rénovation d’ampleur, on distingue MaPrimeRénov' Rénovation globale (qui cumule la Prime CEE dans ce cas), qui est la principale aide financière, et les autres dispositifs existants.

MaPrimeRénov' Rénovation globale (Parcours Accompagné)

Spécialement pensé pour les rénovations globales, le Parcours Accompagné de MaPrimeRénov' finance les projets d’ampleur composés de plusieurs travaux de rénovation énergétique.

Pour en bénéficier, le logement doit gagner au moins 2 classes au DPE (par exemple, en passant de la classe F à la classe D) et il est nécessaire de passer par un Accompagnateur Rénov' (MAR).

Le montant de MaPrimeRénov' attribué pour la rénovation d’ampleur d’une passoire thermique ne dépend pas d’un forfait fixe, mais d’un pourcentage calculé sur le montant HT des travaux éligibles.

Il est donc possible de couvrir jusqu'à 80 % du coût des travaux HT pour la rénovation d’une passoire thermique. Ce montant maximal comprend le bonus de sortie de passoire thermique, de 1 500 € maximum.

Les autres dispositifs d’aides pour une rénovation en 2026

Dans le cadre du Parcours Accompagné, la Prime Énergie des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) est intégrée au montant maximal octroyé par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) avec MaPrimeRénov'.

Vous pouvez aussi obtenir un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), d’un montant maximal de 50 000 €, à condition d’obtenir un gain minimal de 35 % grâce aux travaux, incluant le bénéfice de suppression de passoire thermique.

La TVA réduite à 5,5 % est également appliquée sur votre devis de travaux de rénovation énergétique (matériaux et pose par un artisan RGE, Reconnu Garant de l’Environnement).

Enfin, certaines collectivités (communes, départements, régions) proposent des aides locales pour rénover une passoire thermique ou l’exonération temporaire de la taxe foncière (de 50 à 100 %).

Pour rénover une passoire thermique que vous venez d’acheter, il faut procéder avec méthode et dans un certain ordre. L’erreur la plus fréquente consiste à traiter les postes de manière isolée (remplacer une chaudière sans isoler, changer des fenêtres sans revoir la ventilation).

Nous vous conseillons d’avoir une vue d’ensemble pour mettre en place une stratégie de rénovation globale efficace. Votre chantier doit donc suivre ces 3 étapes :

1. L’isolation thermique : c’est la première priorité, qui consiste à isoler la toiture, les murs (par l’intérieur ou l’extérieur), les combles et remplacer les menuiseries afin de supprimer les ponts thermiques et réduire les besoins en chauffage.
    

2. La ventilation : une maison bien isolée est étanche, il faut donc installer une VMC performante (simple flux hygroréglable ou double flux) afin d'évacuer l’humidité, assainir l’air intérieur et préserver les matériaux et l’isolation.
    

3. Le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS) : une fois le besoin en énergie réduit, vous pouvez installer un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière biomasse) associé à un système de production d’eau chaude moderne (chauffe-eau thermodynamique, chauffe-eau solaire individuel).

Le coût d’une rénovation globale varie entre 20 000 et 60 000 €, en moyenne, et permet de faire jusqu'à 80 % d'économies d'énergie une fois les travaux terminés. Cette fois-ci, vous pouvez dire adieu au statut de passoire thermique !

🎬 Notre client a rénové sa maison et partage son expérience en vidéo !

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