DPE maison ancienne : obligations, calcul, rénovation et aides

Vous résidez dans une maison ancienne ? Avec du charme, oui, mais souvent accompagné d’une mauvaise isolation ou d’un chauffage obsolète. Et dès qu’il est question de vendre, louer ou rénover, le DPE devient un passage obligatoire. Mais comment ce diagnostic s’applique-t-il sur des bâtiments construits avant 1948, souvent sans factures, ni isolation ? Et comment améliorer un mauvais DPE tout en préservant le cachet de la maison ? La Prime Énergie vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur le DPE pour les maisons anciennes !

Les maisons d’avant 1948 ont du charme, mais aussi des caractéristiques bien particulières. Matériaux anciens, absence d’isolation, chauffage central parfois inexistant : ces logements n’ont pas été pensés pour les standards actuels de performance énergétique.

Et pourtant, depuis juillet 2021, ces bâtiments doivent, eux aussi, passer par le DPE (diagnostic de performance énergétique) lorsqu’ils sont mis en vente ou en location. Impossible désormais de fournir un DPE vierge, même en l'absence de factures de consommation.

Le calcul du DPE s’appuie aujourd’hui sur la méthode dite 3CL. Il évalue les performances du logement selon ses caractéristiques techniques réelles (murs, toiture, vitrages, chauffage, ventilation…).

Même sans facture, votre logement est noté

Avant la réforme, de nombreuses maisons anciennes échappaient à l’évaluation, faute de données exploitables. Ce n’est plus possible aujourd’hui. Le diagnostiqueur est tenu d’analyser l’état thermique du bâti et d’attribuer une classe énergétique de A (très performant) à G (très énergivore).

Un logement mal isolé, avec une vieille chaudière ou un simple vitrage, sera donc rapidement classé F ou G, et considéré comme une passoire thermique.

Des chiffres qui parlent

Selon l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), 13,9 % des résidences principales sont classées F ou G en France. Mais pour les maisons anciennes, ce chiffre grimpe à 29,1 % en 2024. Ce sont souvent des logements pénalisés par une forte consommation énergétique et un manque d’isolation.

💡 Notre conseil : ces logements peuvent rester confortables… à condition d’être rénovés intelligemment et accompagnés par des pros du diagnostic et de la rénovation thermique.

On pourrait croire qu’une maison ancienne bénéficie d’un régime à part. En réalité, les règles sont les mêmes pour tous les logements, anciens comme récents, voire plus strictes en cas de mauvais classement énergétique.

Le DPE, un diagnostic obligatoire pour la vente comme pour la location

C’est la base pour tout logement mis en vente ou en location : il doit être accompagné d’un DPE valide, y compris pour les maisons anciennes.

Et depuis la réforme de 2021, le calcul s’appuie sur les caractéristiques techniques du logement (matériaux, isolation, chauffage), alors il est impossible de présenter un DPE vierge sous prétexte d’absence de facture.

L’audit énergétique maintenant obligatoire si le DPE est mauvais

Vous vendez votre logement classé E, F ou G ? Désormais, vous êtes tenu de faire réaliser un audit énergétique en plus du DPE. Cette obligation s'étendra aux logements classés E à partir de janvier 2025.

La réalisation d’un audit énergétique, en plus du DPE, force la transparence sur les faiblesses du logement et permet au nouveau propriétaire d’anticiper les coûts des travaux de rénovation énergétique.

🔎 À noter : le DPE évalue la performance énergétique d’un bien alors que l’audit est bien plus précis, puisqu’il porte sur la structure du bâti, la qualité de l’isolation et des équipements du logement. Et pour finir, l’audit propose des améliorations pour optimiser la performance.

L’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques

Un logement très énergivore (classé G, F ou bientôt E) ne pourra plus être loué selon le calendrier suivant :

Selon le décret n° 2021-19 du 11/01/2021, un logement est considéré comme indécent s’il dépasse 420 kWh/m²/an de consommation énergétique finale. Dans ce cas, le propriétaire n’a plus le droit de le louer tant qu’il n’a pas réalisé des travaux de rénovation énergétique.

Améliorer le DPE d’une maison ancienne, c’est possible, mais ça a des limites. Surtout lorsqu’on parle des maisons construites avant 1948. Car on vient toucher à des architectures anciennes, souvent pensées pour fonctionner à l’ancienne, sans chauffage central ni isolation moderne.

Les bâtiments avant 1948

Ces maisons ont généralement été conçues avec une approche bioclimatique, c'est-à-dire que tout a était pensé dans leur construction : orientation, épaisseur des murs, environnement, etc. Et le tout avec des matériaux naturels disponible dans la région où elles ont été bâties.

En revanche, les rénover demande une approche sur-mesure, car on ne peut pas toujours réaliser une ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur) ni remplacer les fenêtres ou installer des panneaux solaires sur la toiture sans accord de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) si le bâti est protégé.

Il faut donc prendre rendez-vous avec un expert de la rénovation énergétique comme La Prime Énergie par Effy, pour réaliser un audit énergétique approfondi et identifier les travaux envisageables à réaliser pour votre maison.

Entre 1948 et 1973 : des maisons anciennes, mais plus faciles à moderniser

Les maisons construites après-guerre, jusqu'à la première réglementation thermique de 1974 (RT1974), sont souvent plus faciles à rénover. On pense ici notamment aux fameuses maisons Phénix, en béton préfabriqué ou en briques légères. Elles n’ont pas été pensées pour durer aussi longtemps, mais elles sont particulièrement simples à isoler, à équiper d’un nouveau système de chauffage ou encore d’installer une ventilation performante.

Avec une maison construite entre 1948 et 1973, une rénovation énergétique peut suffire à faire sauter au minimum 2 classes au DPE.

Prioriser les travaux pour obtenir un meilleur DPE

Tous les travaux de rénovation énergétique ne se valent pas. Du moins, pour améliorer rapidement l'étiquette énergétique de votre logement, il est préférable de suivre un ordre logique :

1. isolation de la toiture ;

2. isolation des murs ;

3. ventilation efficace (VMC simple flux ou double-flux) ;

4. remplacement des fenêtres ;

5. installation d’un chauffage performant.

💡 Notre conseil : avec une rénovation globale de votre logement, vous pouvez passer d’une étiquette G à un DPE C ou D !

Pour améliorer votre note au DPE (Diagnostic de Performance Energétique), il n’y a pas de secret, la seule solution est d’engager des travaux de rénovation. Toutefois cela à un coût, mais à quel prix ? Eh bien tout dépend de la nature des travaux de rénovation engagés. Toutefois il faut compter en moyenne entre 20 000 et 60 000 € pour une rénovation d’ampleur.

Pour vous donner une idée plus précise des prix, voici les fourchettes de prix moyen au m² selon le travaux :

• entre 120 et 270 € par m² pour l’isolation des murs par l’extérieur ;

• entre 40 et 90 € par m² pour l’isolation des murs par l’intérieur ;

• entre 20 et 70 €/m² pour l’isolation des combles perdus ;

• entre 3500 et 5500€ pour l’installation d’une VMC double flux ;

• entre 2 500 et 8 000 € pour l’installation d’un poêle à bois (bûches ou granulés) ;

• entre 60 et 100 €/m² pour une pompe à chaleur air-air ;

• entre 90 et 130 €/m² pour une pompe à chaleur air-eau ;

• entre 100 et 250 €/m² pour l’installation de fenêtres double vitrage à isolation renforcée (VIR).

Chantier de rénovation globale dans l'Essonne (91)

Contexte : en 2025, l'audit énergétique réalisé chez nos clients dans l'Essonne met en évidence que leur maison de 65 m², construite en 1962, est classée G sur l’échelle du DPE, faisant d'elle une véritable passoire thermique. Ce foyer, composé de deux adultes et deux enfants aux revenus très modestes, fait face à une facture énergétique annuelle de 3 050 €, due à une consommation combinée d’électricité et de bois. 

Souhaitant alléger ce poids financier et améliorer leur confort, ils ont entrepris un projet de rénovation globale. Nous les avons accompagnés tout au long de cette démarche, et voici le résultat.

Projection des économies réalisées 

Exemple basé sur un cas réel de travaux réalisés par Effy. Les économies sont une projection non contractuelle, dont le calcul est basé sur des moyennes observées pour des logements et installations équivalents.

💡 L'astuce : des aides financières existent pour alléger le montant de la facture finale de vos travaux de rénovation d'énergie ! On retrouve notamment MaPrimeRénov', le prime énergie (CEE), le taux de TVA réduit à 5,5 %, l'éco-prêt à taux zéro et les aides locales.