DPE opposable : ce que dit la loi et ce que cela change pour les propriétaires

En 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus un simple document indicatif : il est opposable. Cela signifie qu'il engage la responsabilité juridique du vendeur ou du bailleur. Une erreur sur l'étiquette peut désormais entraîner des litiges et des sanctions financières. Alors, que change concrètement cette opposabilité ? Comment se protéger en cas de diagnostic erroné ? La Prime Énergie fait le point.

Pendant longtemps, le Diagnostic de Performance Énergétique a été perçu comme un simple document informatif. Utile, certes, mais sans réelle portée juridique. Depuis 2021, ce n’est plus le cas.

Quand on parle de DPE opposable, cela signifie que les informations qu’il contient engagent juridiquement le vendeur ou le bailleur. Autrement dit, si le diagnostic est faux ou trompeur, l’acheteur ou le locataire peut désormais se retourner contre lui.

Ce changement marque un tournant, car le Diagnostic de Performance Énergétique n’est plus un simple papier informatif. Il fait partie des éléments sur lesquels une décision d’achat ou de location peut légitimement s’appuyer.

Mais c’est quoi le DPE ?

Pour rappel, le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, mesure la performance énergétique d’un logement. Il attribue une double étiquette, énergie (mesure la consommation annuelle estimée) et climat (mesure les émissions de gaz à effet de serre), allant de A à G, à partir de ses caractéristiques du bien :

• isolation thermique ;

• systèmes de chauffage et production d’eau chaude ;

• ventilation ;

• équipement fonctionnant aux énergies renouvelables (ex : panneaux solaires ou chauffage biomasse).

Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement, sauf exceptions prévues par la réglementation. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et intégré au dossier remis à l’acquéreur ou au locataire.

À quoi sert le DPE dans l’immobilier ?

Depuis l’entrée en vigueur du DPE opposable et des restrictions visant les logements les plus énergivores, le diagnostic influence directement la possibilité de louer, la négociation du prix et les décisions d’investissement.

Il permet non seulement d'informer l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du bien, mais aussi d'encourager la rénovation des logements les plus énergivores.

Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un logement, sauf exceptions (résidences secondaires occupées moins de 4 mois par an, bâtiments indépendants de moins de 50 m², etc.).

Le DPE est juridiquement opposable depuis le 1er juillet 2021. Depuis, il ne s’agit plus d’un simple document indicatif, mais d’un élément contractuel à part entière.

Avant cette date, le DPE avait uniquement une valeur informative. En cas d’erreur, les possibilités de recours étaient très limitées, même si le classement énergétique était manifestement erroné.

Depuis cette réforme, les informations du DPE engagent la responsabilité de celui qui les fournit et peuvent être utilisées comme fondement juridique. Si elles ont influencé une décision d’achat ou de location, elles peuvent être contestées devant un juge. De ce fait :

• l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les informations du DPE sont erronées ;

• les données affichées (classe énergétique, consommation, émissions) doivent être exactes et vérifiables.

Dans quels cas le DPE devient-il juridiquement opposable ?

Tous les diagnostics ne sont pas nés égaux. Selon la date de réalisation, votre DPE est soit informatif, soit opposable. Pour qu’un DPE soit opposable, il doit notamment :

• avoir été réalisé après le 1er juillet 2021 ;

• être en cours de validité (en principe 10 ans, avec des exceptions pour les anciens DPE) ;

• avoir été établi par un diagnostiqueur certifié ;

• reposer sur la méthode réglementaire en vigueur, dite 3CL 2021, définie sous l’égide de l’ADEME.

Calendrier et validité : Votre DPE est-il encore conforme ?

🔎 À noter : certains logements échappent à l’obligation de DPE et, par conséquent, à son opposabilité.

L'opposabilité crée une chaîne de responsabilités. Si un locataire constate que ses factures de chauffage sont trois fois supérieures à l'estimation du DPE à cause d'une isolation inexistante sous le toit, voici qui est visé :

Le propriétaire (vendeur ou bailleur) : en première ligne

Le propriétaire, vendeur ou bailleur, reste le premier responsable vis-à-vis de l’acheteur ou du locataire. Ses obligations sont simples sur le principe, mais lourdes de conséquences en cas de manquement :

• fournir un DPE valide, conforme et non expiré ;

• transmettre un diagnostic fidèle à la réalité du logement ;

• ne pas minimiser ou masquer une mauvaise performance énergétique.

Même si le propriétaire n’a pas réalisé lui-même le DPE, il engage sa responsabilité s’il transmet un diagnostic erroné qui a influencé la décision de l’occupant.

⚠️ Attention : se retrancher derrière le diagnostiqueur ne suffit pas toujours à échapper à un litige.

Le diagnostiqueur certifié : la responsabilité technique

Le diagnostiqueur immobilier est tenu à une obligation de compétence, de méthode et de rigueur. Il doit notamment :

• disposer d’une certification en cours de validité ;

• appliquer la méthode réglementaire (3CL) ;

• collecter des données exactes lors de la visite du logement ;

• produire un rapport cohérent et justifiable.

En cas d’erreur technique (mauvaise surface, isolation mal évaluée, système de chauffage incorrectement déclaré), sa responsabilité professionnelle peut être engagée. C’est pour cette raison qu’il est obligatoirement couvert par une assurance spécifique.

Des sanctions civiles pour le propriétaire

Selon la situation, le propriétaire peut être condamné à :

• verser des dommages et intérêts à l’acheteur ou au locataire ;

• compenser une surévaluation du prix liée à un mauvais classement énergétique ;

• financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique pour atteindre la classe énergétique promise.

Conséquences sur la vente ou la location du bien

En cas de vente, un DPE erroné peut dans certains cas imposer une révision du prix de vente et parfois même entraîner la nullité de la vente, lorsque le DPE a été déterminant dans le consentement de l’acquéreur.

Pour la location, celui-ci peut ordonner la baisse du loyer ou même l’interdiction de la location. Pour rappel, les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location.

Risques juridiques pour les professionnels de l’immobilier

Les agences immobilières et intermédiaires ne sont pas totalement à l’abri. Même si elles ne réalisent pas le DPE, elles ont une obligation d’information et de vigilance. Un manquement peut être retenu si elles :

• diffusent une annonce avec un DPE manifestement incohérent ;

• omettent d’afficher les étiquettes réglementaires ou affiche un DPE vierge ;

• minimisent volontairement une mauvaise performance énergétique.

Le risque n’est pas systématique, mais il augmente dès lors que l’agence a contribué à entretenir une information trompeuse.

Vous avez un doute sur la fiabilité de votre étiquette ? La surface habitable semble fantaisiste ou le diagnostiqueur a « oublié » de mentionner l’absence totale d’isolation sous le toit ? Puisque le DPE est opposable, vous avez des leviers pour contester sa validité.

1/ Rassembler des preuves

Tout commence par la constitution d’un dossier technique. Le juge ou l’assureur ne se contentera pas d’un simple ressenti de froid. Rassemblez vos factures de travaux, vos plans et, surtout, faites réaliser un contre-DPE par un autre cabinet certifié. Si ce second rapport montre une différence notable de classe énergétique (par exemple, un passage de D à F), vous avez une preuve pour engager une action.

2/ Tenter une résolution amiable

Avant d’intenter une action en justice, privilégiez toujours la phase amiable. C’est toujours plus simple et plus rapide.

Contactez le diagnostiqueur pour demander une correction ou une explication. Si le dialogue est rompu, envoyez une mise en demeure par courrier recommandé. C'est souvent à ce moment-là que l'assurance professionnelle du diagnostiqueur entre en jeu pour proposer un accord financier et éviter le tribunal.

3/ En dernier recours saisir la justice

Si aucune solution n'est trouvée, c'est alors au juge de nommer un expert judiciaire qui aura le dernier mot sur la performance réelle du bien.

Pour éviter d'en arriver à une contestation, mieux vaut sécuriser votre DPE dès le départ. En 2026, un diagnostic réalisé en 15 minutes sans ouvrir une seule trappe de visite est le meilleur moyen de s'exposer à un litige futur.

Assurez-vous d'abord que votre diagnostiqueur est certifié. Vous pouvez vérifier son numéro de certification en quelques clics sur le site du Ministère de la Ville et du Logement.

Ensuite, préparez sa venue : fournissez-lui tous les justificatifs techniques (factures, fiches des fenêtres, carnet d'entretien de la chaudière, etc.). Plus l’auditeur aura de données tangibles, moins il aura besoin d'utiliser des valeurs par défaut qui pénalisent souvent la note finale du DPE de votre logement.

🔎 À noter : Un DPE solide est votre meilleure assurance. Il valorise votre patrimoine lors d'une vente et sécurise vos revenus locatifs en évitant les renégociations de loyer surprises.